Senin, 1 Rabiul Awwal 1439 H / 20 November 2017 M

Hukum Membeli Rumah Dengan KPR Syari’ah


Nomor: 143710060010

Pertanyaan:

Assalamualaikum Wr. Wb.
Bagaimana hukumnya membeli rumah dengan cara hutang/kredit ke bank syari’ah,misal melaluibank syari’ah mandiri...?

Sebelumnya jazakalloh atas jawabanya ustad..... 

Tenno, Jawa Barat

Jawab:

Waalaikum salam warahmatullahi wabarakatuh

Segala puji bagi Allah. Shalawat dan salam atas Rasulullah.

HUKUM JUAL BELI KREDIT

Yang pertama yang harus dipahami bahwa hukum jual beli dengan kredit (taqsîth | اَلتَّقْسِيْط) adalah boleh berdasarkan beberapa dalil, diantaranya:

1. Firman Allah subhanahu wata’ala:

يَٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوٓاْ إِذَا تَدَايَنتُم بِدَيۡنٍ إِلَىٰٓ أَجَلٖ مُّسَمّٗى فَٱكۡتُبُوهُۚ

“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya.” (QS Al-Baqarah: 282)

Ayat di atas adalah dalil bolehnya akad hutang-piutang, sedangkan akad kredit merupakan salah satu bentuk hutang, sehingga keumuman ayat di atas bisa menjadi dasar bolehnya akad kredit.

2. Hadis ‘Aisyah radhiyallahu ‘anha, beliau mengatakan,

 

اِشْتَرَى رَسُولُ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ مِنْ يَهُودِيٍّ طَعَامًا بِنَسِيْئَةٍ، وَرَهَنَهُ دِرْعَهُ

“Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam membeli sebagian bahan makanan dari seorang Yahudi dengan pembayaran dihutang dan beliau juga menggadaikan perisai kepadanya.” (HR. Bukhari no. 2096 dan Muslim no. 1603)

Dalam hadis ini Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam membeli bahan makanan dengan sistem pembayaran dihutang, itulah hakikat kredit.

PENGERTIAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH (KPR)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:

1. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa: Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri olehPemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredityang diberikan.

2. KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat.

Ketentuan KPR ditetapkan oleh pihak bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bungadilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan. Dalam tinjauan syari’ah KPR melalui bank konvensional hukumnya haram karena dalam perjanjian kredit tersebut dianggap sebagai pinjaman berbunga yang jelas sekali mengandung riba.

Tentang ancaman hukuman dari Allah dalam masalah riba dan siapa saja yang mendapatkan ancaman hukuman tersebut? Silahkan baca konsultasi syari’ah no. 143710010005

KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH (KPR) SYARI’AH

Salah satu produk pembiayaan yang telah dikembangkan oleh bank syari’ah adalah pembiayaan rumah, atau yang sering dikenal dengan istilah KPR Syari’ah. Pembiayaan Kepemilikan Rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan rumah (tempat tinggal) dengan mengunakan prinsip jual beli (Murâbahah) dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syari’ah dan pembeli.

Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan. Dengan adanya kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa angsuran selesai, nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naik/turunnya angsuran ketika suku bunga bergejolak. Nasabah juga diuntungkan ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir, karena bank syari’ah tidak akan mengenakan pinalti. Bank syari’ah tidak memberlakukan sistem pinalti karena harga KPR sudah ditetapkan sejak awal.

Pembiayaan rumah ini dapat digunakan untuk membeli rumah (rumah, ruko, rukan, apartemen) baru maupun bekas, membangun atau merenovasi rumah, dan untuk pengalihan pembiayaan KPR dari bank lain.

Perbedaan pokok antara KPR konvensional dengan syari’ah terletak pada akadnya. Pada bank konvensional, kontrak KPR didasarkan pada suku bunga tertentu yang sifatnya bisa fluktuatif, sedangkan KPR Syari’ah bisa dilakukan dengan beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah, di antaranya KPR iB Jual Beli (skema murâbahah), KPR iB sewa (skema ijârah), KPR iB Sewa Beli (skema Ijârah Muntahia Bit Tamlîk - IMBT), dan KPR iB Kepemilikan Bertahap (musyârakah mutanâqisah). Namun yang banyak ditawarkan oleh bank syari’ah adalah skema jual beli (skema murâbahah).

DEFINISI MURÂBAHAH

Secara bahasa murâbahah berasal dari kata Ar-Ribhu yang berarti النَّمَاءُ(an-namâ’) yang berarti tumbuh dan berkembang. Murâbahah juga berarti Al-Irbâh, karena salah satu dari dua orang yang bertransaksi memberikan keuntungan kepada yang lainnya. (Ibnu Al-Manzhûr, Lisân Al-Arab, hal. 443)

Sedangkan secara istilah, Bai'ul Murâbahah (murâbahah) adalah:

بَيْعٌ بِمِثلِ الثَّمَنِ الْأَوَّلِ مَعَ زِيَادَةِ رِبْحٍ مَعْلُوْمٍ

“Jual beli dengan harga awal disertai dengan tambahan keuntungan.” (Wahbah Az-Zuhailî, Al-Fiqh Al-Islâmî Wa Adillatuh, Jilid 5, hal. 3765)

DASAR HUKUM MURÂBAHAH

1. Al-Qur’an

Firman Allah subhanahu wata’ala,

وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلۡبَيۡعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰاْۚ

“padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.” (QS Al-Baqarah: 275)

إِلَّآ أَن تَكُونَ تِجَٰرَةً عَن تَرَاضٖ مِّنكُمۡۚ

“kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu.” (QS An-Nisâ’: 29)

2. Hadits

Ketika Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam hendak hijrah, maka Abû Bakar radhiallahu ‘anhu membeli dua ekor unta. Nabi shallallahu ‘alaihi wasallam bersabda kepadanya,

وَلِّنِيْ أَحَدَهُمَا، فَقَالَ: هُوَ لَكَ بِغَيْرِ شَيْءٍ، فَقَالَ عَلَيْهِ الصَّلَاةُ وَالسَّلَامُ: أَمَّا بِغَيْرِ ثَمَنٍ فَلَا

“Berikan salah satunya padaku, saya ganti harganya!” Abû Bakar menjawab, “Ia milikmu, tidak usah diganti.” Beliau bersabda, “Adapun, tanpa mengganti harganya, maka tidak.” (HR Bukhari dan Ahmad)

Dari Shuhaib radhiallahu ‘anhu, bahwa Rasulullah shallallahu ‘alaihi wasallam bersabda,

ثَلَاثٌ فِيْهِنَّ الْبَرَكَةُ: الْبَيْعُ إِلَى أَجَلٍ، وَالْمُقَارَضَةُ، وَخَلْطُ الْبُرِّ بِالْشَعِيْرِ لِلْبَيْتِ لَا لِلْبَيْعِ

“Ada tiga hal yang mengandung berkah: jual beli tidak secara tunai, muqâradhah (mudhârabah), dan mencampur gandum dengan jewawut untuk keperluan rumah tangga, bukan untuk dijual.” (HR Ibnu Mâjah)

3. Ijmâ’ ulama tentang kebolehan jual beli dengan cara murâbahah. (Ibnu Rusyd, Bidâyatul Mujtahid, Jilid 2, hal 161; lihat pula Al-Kasânî, Badâi’ As-Sana’i, Jilid 5, hal. 220-222)

4. Kaidah fiqih:

اَلْأَصْلُ فِي الْمُعَامَلَاتِ الْإِبَاحَةُ إِلَّا أَنْ يَدُلَّ دَلِيْلٌ عَلَى تَحْرِيْمِهَا

“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.”

SYARAT-SYARAT MURÂBAHAH

  1. Pihak bank syari’ah harus memberitahu harga pokok (harga awal) rumah yang dia beli dari pemilik rumah pertama.
  2. Pihak bank syari’ah harus memberitahu margin keuntungan yang akan diambil.
  3. Harga pokok (harga awal) yang dikeluarkan oleh pihak bank syari’ah menggunakan alat tukar yang bisa dihitung.
  4. Akad murâbahah yang dilakukan tidak boleh mengandung unsur riba.
  5. Akad jual beli antara pihak bank syari’ah dengan pihak pimilik rumah pertama adalah akad yang sah.

RUKUN-RUKUN MURÂBAHAH

1. Penjual (Bâi’)
Penjual merupakan seseorang yang menyediakan alat komoditas atau barang yang akan dijual belikan, kepada konsumen atau nasabah.

2. Pembeli (Musytarî)
Pembeli merupakan, seseorang yang membutuhkan barang untuk digunakan, dan bisa didapat ketika melakukan transaksi dengan penjual.

3. Objek Jual Beli (Mabî’)
Adanya barang yang akan diperjualbelikan merupakan salah satu unsur terpenting demi suksesnya transaksi. Contoh: alat komoditas transportasi, alat kebutuhan rumah tangga, dll

4. Harga (Tsaman)
Harga merupakan unsur terpenting dalam jual beli karena merupakan suatu nilai tukar dari barang yang akan atau sudah dijual.

5. Ijab Qabul
Para ulama fiqih sepakat menyatakan bahwa unsur utama dari jual beli adalah kerelaan kedua belahpihak, kedua belah pihak dapat dilihat dari ijab qobul yang dilangsungkan. Menurut mereka ijab dan qabul perlu diungkapkan secara jelas dan transaksi yang bersifat mengikat kedua belah pihak, seperti akad jual beli, akad sewa, dan akad nikah.

NASIHAT

Berhubung banyaknya dugaan penyelewengan yang dilakukan oleh pihak bank syari’ah terhadap aturan-aturan syar’ah dalam menjalankan transaksinya, maka alangkah baiknya calon nasabah yang hendak mengambil KPR Syari’ah mempelajari dan memahami terlebih dahulu keputusan fatwa dari Dewan Syari’ah Nasional MUI tentang murâbahah untuk dijadikan acuan dalam akad kredit KPR Syari’ah nantinya. Dengan demikian, diharapkan adanya saling nasihat-menasihati antara nasabah dengan pihak bank syari’ah jika salah satunya melenceng dari aturah syari’ah yang telah ditetapkan sehingga kehalalan transaksi pembelian rumahnya bisa terjamin.

Berikut ini kami lampirkan Fatwa DSN-MUI tentang Murâbahah:

FATWA

DEWAN SYARI’AH NASIONAL

NO: 04/DSN-MUI/IV/2000

Tentang

MURÂBAHAH

بسم الله الرحمن الرحيم

MEMUTUSKAN

Pertama: Ketentuan Umum Murâbahah dalam Bank Syari’ah

  1. Bank dan nasabah harus melakukan akad murâbahah yang bebas riba.
  2. Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syari’ah Islam.
  3. Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya.
  4. Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba.
  5. Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.
  6. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan.
  7. Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati.
  8. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
  9. Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad jual beli murâbahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank.

Kedua : Ketentuan Murâbahah kepada Nasabah

  1. Nasabah mengajukan permohonan dan janji pembelian suatu barang atau aset kepada bank.
  2. Jika bank menerima permohonan tersebut, ia harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang.
  3. Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah dan nasabah harus menerima (membeli)-nya sesuai dengan janji yang telah disepakatinya, karena secara hukum janji tersebut mengikat; kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli.
  4. Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan.
  5. Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut.
  6. Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada nasabah.
  7. Jika uang muka memakai kontrak ‘urbun sebagai alternatif dari uang muka, maka pertama: jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia tinggal membayar sisa harga, kedua: jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut; dan jika uang muka tidak mencukupi, nasabah wajib melunasi kekurangannya.

Ketiga : Jaminan dalam Murâbahah

  1. Jaminan dalam murâbahah dibolehkan, agar nasabah serius dengan pesanannya.
  2. Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan jaminan yang dapat dipegang.

Keempat : Utang dalam Murâbahah

  1. Secara prinsip, penyelesaian utang nasabah dalam transaksi murâbahah tidak ada kaitannya dengan transaksi lain yang dilakukan nasabah dengan pihak ketiga atas barang tersebut. Jika nasabah menjual kembali barang tersebut dengan keuntungan atau kerugian, ia tetap berkewajiban untuk menyelesaikan utangnya kepada bank.
  2. Jika nasabah menjual barang tersebut sebelum masa angsuran berakhir, ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya.
  3. Jika penjualan barang tersebut menyebabkan kerugian, nasabah tetap harus menyelesaikan utangnya sesuai kesepakatan awal. Ia tidak boleh memperlambat pembayaran angsuran atau meminta kerugian itu diperhitungkan.

Kelima : Penundaan Pembayaran dalam Murâbahah

  1. Nasabah yang memiliki kemampuan tidak dibenarkan menunda penyelesaian utangnya.
  2. Jika nasabah menunda-nunda pembayaran dengan sengaja, atau jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari’ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah.

Keenam : Bangkrut dalam Murâbahah

Jika nasabah telah dinyatakan pailit dan gagal menyelesaikan utangnya, bank harus menunda tagihan utang sampai ia menjadi sanggup kembali, atau berdasarkan kesepakatan.

Kesimpulan:

  1. Membeli rumah dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) melalui bank syari’ah hukumnya boleh dengan akad murâbahah.
  2. Demi terjaganya kehalalan transaksi jual beli rumah yang akan dilakukan, hendaknya calon nasabah memahami dahulu ketentuan-ketentuan murâbahah yang telah dibuat oleh Dewan Syari’ah Nasional MUI. 

Allâhu a’lam bish showâb.
Senin, 6 Syawal 1437 | 11 Juli 2016

Untuk file nya silahkan di download: